造成・開発の前に知っておきたい知識

　自分の持っている土地だから・・そのままにしておけないから・・と、持っている土地の形状を変えようとする行為には、色々な法的制限があります。
　開発・造成行為を行うに当たって特に問題になりやすい、代表的な土地に関する法令について　いくつか述べてまいりましょう。

１．都市計画法
２．農地法
３．宅地造成等規制法
４．森林法
５．その他の法律と気をつけるべきポイント

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造成・開発の前に知っておきたい知識１：　都市計画法

　昭和４３年５月に制定されたこの法律は「主として建築物の建築又は特定工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更」を都道府県知事の許可に係らしめて開発行為に関して一定水準を保つ目的において定められた法律です。
　この法律により都市計画区域が定められ更に、市街化を抑制する必要のある市町村には市街化調整区域とした線引き制度が確立されました。また、開発許可制度においては用途地域や地区計画等が定められており、幾度かの法改正を行い現在に至っております。

　宮城県においては、仙台市・石巻市においてはそれぞれの市長、それ以外の県内全域については宮城県知事が開発許可を行っております。それぞれの許可権者は条例や規則、要項により独自な許可制度を行っておりますので、行政への事前調査が大変重要となります。

　例えば仙台市においては平成１６年３月に「杜の都の風土を守る土地利用調整条例」を制定し、平成１７年７月以降の市街化調整区域における開発事業に関しては許可申請の前に土地利用調整手続が必要となりました。また、開発行為担当窓口が各区役所だったのが、平成２２年４月１日より市役所開発調整課が窓口となりました。

　また非線引き区画においても、ほとんどの市町村は独自の要項を作成し、協定終結を義務付けております。郡部だからと言って安心してはいけません。

　開発行為許可申請を行うにあたり、その申請には許可条件があり、全ての要件が許可対象とはなりません。許可申請の前に十分な調査を行い、憂いのないよう万全な準備をしておくことが肝要です。

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造成・開発の前に知っておきたい知識２：　農地法

農地を所有している方、または不動産関係や建築関係の業務を行っている方にはよく知られている法律で、一般の方には余り関係のない法律です。
　これは農地の現況を変更する場合、各市町村の農業委員会に申請もしくは届出を行う制度です。
　転用の目的及び面積により、許可権者は都道府県知事もしくは農林水産省大臣となります。

　よく「この許可は簡単だから」と一般の方が手がけるケースがあります。
　確かにこの法令のみの許可で１０００ｍ2未満の規模であれば余り問題はないのですが、１０００m2以上の規模の場合は注意が必要です。１０００m2以上の転用や事業用地の転用となると他法令の許可取得などが重なり、一般の方では手に負えなくなってしまったケースがしばしばあります。

　よく知られている法律であるが故に、ちょっとだけ分かっている方（たとえば農業関係者、役所ＯＢなど）の不完全なアドバイスを鵜呑みにすると危険なことがあります。十分に調べてから手続を行いましょう。

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造成・開発の前に知っておきたい知識３：　宅地造成等規制法

　宮城県においてこの法律は、仙台市の一部地域において適用される法律です。
　その規制要件は宅地の切土盛土や擁壁などの構造等が規制対象となります。

　しかし、その規制条件や許可条件はかなり複雑であり、また規模や目的において変わってくるので、行政への事前調査が重要となります。

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造成・開発の前に知っておきたい知識４：　森林法

　地域森林計画の対象となっている民有林（保安林等を除く）において土地の形質変更を行い、その面積が１ヘクタールを超える場合、都道府県知事の許可が必要となります。
　１ヘクタール未満であっても森林の立木を伐採する場合は、その行為から３０〜９０日前に市町村長に伐採届出が必要となります。

　結構見落とされがちな法律です。しかし、土砂の流出や無造作な森林の伐採を規制するための法律であり、環境問題が叫ばれている昨今においては「見落とした」では済まないのです。
　この法律にも許可条件があり、申請すれば全て許可になるということではありません。行政への事前調査が重要です。

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それ以外にも多くの法律が・・

　ここまで大まかな法令のみ網羅いたしましたが、前記法令以外にも、建築基準法、道路法、河川法、自然公園法、砕石法、土砂災害防止法、産業廃棄物の処理及び清掃に関する法律、農業振興に関する法律、また県条例や市町村条例、利害関係団体等の同意取得など・・・まだまだ関連する法律や許認可はたくさん存在します。

　前記に「ちょっとだけ分かっている方の不完全なアドバイス」と表記いたしました。
　これは我々造成設計コンサルタントとしても実に厄介な存在であります。依頼者様の記憶にその間違ったアドバイスが残ってしまい、進行が度々逆戻りするのです。法令は専門的な知識と事例を理解したうえで扱わなくてはならない複雑なものですので、たとえ親交の深い方のアドバイスであっても全て鵜呑みにしないことをおすすめいたします。

　また、「そんな規制は知らなかった・・」と言い訳される方がおります。しかし知らなかったでは済まされないのが法律です。土地所有者には責任があります。たとえ売買により買い取った土地で、違法な形質変更などは前所有者が行ったことであっても、現所有者にはその責任も継承されるのです。

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造成・開発は、事前の調査が重要です

土地に関する法令は多種多様に存在し、一つの許認可を取得するために、そのほかの法令による許認可取得までが必要となることもあります。違反を指摘され、是正を行うことになった場合には、手間・時間・費用が倍以上費やされることになってしまいます。
まずは土地の形質、形状を変更する場合には、土地造成の設計コンサルタント（不動産業者ではありません）に一度ご相談なさることをおすすめいたします。

煩雑な調査・許認可等、経験豊富な私共がお手伝いさせていただきます。
ご相談には常に応じます。行政への事前調査の場合は実費にて対処し
確実なご提案を申し上げられるよう努めて参ります。
お客様が良好な土地利用を図るために私共がお役に立てれば幸いです。
　　　　　　　　　　　　　　開発設計マネージャー　大宮 定孝

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